30 نکته طلایی برای عقد قرارداد مشارکت - وبلاگ ساعت دیواری

به گزارش وبلاگ ساعت دیواری، آیا خانه یا زمین کلنگی دارید و مایل هستید که آن را به آپارتمانی شیک تبدیل کنید؛ اما با کمبود بودجه و تخصص لازم برای بهسازی و نوسازی آن روبه رو هستید؟ اگر این طور است به شما توصیه می کنیم به دنبال ساخت و ساز مشارکتی باشید. مشارکت در ساخت نوعی ساخت وساز دوطرفه و توافقی است که در آن شما ملک یا زمین کلنگی تان را در اختیار سازنده می گذارید و بعد از ساخت، سازنده قدر سهم خود را از پروژه به عنوان دستمزد برمی دارد.

مزایای مشارکت در ساخت

به طورکلی مشارکت در ساخت در صورت عقد قرارداد حقوقی مناسب می تواند امتیازهای مناسبی برای دو طرف مالک و سازنده در پی داشته باشد. به گفته کارشناسان حوزه مسکن، مهم ترین مزیت مشارکت در ساخت، اصلاح و استحکام بخشی بنا است، اما متأسفانه با افزایش ارزش افزوده قیمت مسکن در حال حاضر عظیم ترین دلیل مشارکت در ساخت، رشد سرمایه و ارزش ملک است. یعنی بعضی از مالکان بنای تازه ساز خود را برای افزایش ارتفاع جوان مرگ می نمایند تا سود بیشتری ببرند.

به هرروی استفاده از تجهیزات و فن آوری های روز، استحکام بخشی بنا، فروش راحت تر وزندگی بهتر دستاورد مشارکت در ساخت است. از قلم نیاندازید که ساختمان های قدیمی و کلنگی دارای مسائل متعددی هستند که شما به عنوان مالک می توانید با عقد مشارکت در ساخت دقیق و سالم به تمام اهداف ذکرشده برسید.

معایب مشارکت در ساخت

به طورکلی مشارکت در ساخت آپارتمان، معایب خاصی ندارد، اما اگر قراردادها به صورتی باشد که سازنده خود را متضرر فرض کند، کوشش می نماید برای جبران کسری خود از بی کیفیت ترین مصالح در ساخت ساختمان استفاده کند تا هزینه ها در حد امکان کاهش دهد. متأسفانه در سال های اخیر، موارد متعددی از مشارکت گزارش شده است که دارای دعوای حقوقی بوده و سازنده برای سود بیشتر کم کاری های متعددی در احداث بنا انجام داده است؛ بنابراین شما به عنوان سازنده یا مالکی که تمایل به مشارکت دارید، باید تمام قوانین مشارکت را موبه مو مطالعه نموده و در زمان عقد قرارداد از توصیه مشاور و کارشناس مشارکت در ساخت بهره مند شوید.

نحوی محاسبه مشارکت در ساخت

توصیه ما به شما این است که اگر قصد دارید به عنوان مالک یا سازنده وارد معامله مشارکت در ساخت شوید، حتماً اطلاعات دقیقی از نحوه عقد قرارداد و همچنین نحوه محاسبه مشارکت در ساخت داشته باشید. به طور کلی در مورد قدرالسهم و میزان سود مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد)، قانونی وجود نداشته و یک فرمول ریاضی به صورت زیر بین مشارکت نماینده ها گسترش پیدانموده است.

R = A% × D - G% × M

=M کل ارزش ملک،= G قدرالسهم سازنده،= D کل هزینه ساخت،= A قدرالسهم مالک و = R مقدار بلاعوض

به عنوان مثال اگر ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد تومان برای مشارکت معرفی شود و هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد میلیون تومان و نسبت سهم سازنده و مالک به ترتیب 40 درصد و 60 درصد باشد، باید سازنده حدود 340 میلیون تومان به مالک بپردازد. اما ازآنجا که در تهران، محاسبه مشارکت در ساخت بر مبنای قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه معین می شود، می توان از فرمول اشاره شده استفاده کرد.

اگر متوسط قیمت هر مترمربع پروژه مشارکت در ساخت تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (50-50) و اگر قیمت هر متر آپارتمان نوساز در منطقه بین 4.5 میلیون تا 5.5 میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر نموده و سهم مالک زمین 55 درصد و سهم سازنده 45 درصد محاسبه می شود؛ اما اگر هر مترمربع از واحد مسکونی در اطراف بنای مورد مشارکت کمتر از 5 میلیون تومان باشد، فرمول مشارکت به صورت 60-40 محاسبه می شود که برای اصلاح ضررکرد مالک، مبلغی نیز تحت عنوان بلاعوض در ابتدای عقد قرارداد از طرف سازنده به مالک ارائه می شود. توجه به این نکته لازم است که همیشه در قراردادهای مشارکت، ضرب المثل جنگ اول به از صلح آخر را در نظر گرفته و از یک کارشناس مشارکت در ساخت برای معین قدرالسهم استفاده کنید.

30 نکته طلایی در امر مشارکت

مشارکت در ساخت، گذشته از دورنمای پرسودی که برای طرفین مشارکت به همراه دارد، ریسک های قابل توجهی را هم متوجه طرفین می نماید، به ویژه اگر سازنده در ابتدای کار باشد و تخصص چندانی در این زمینه نداشته باشد. در نتیجه در ابتدای تصمیم گیری برای مشارکت در ساخت ملک، سازنده احتیاج به یک مدیر برنامه خواهد داشت که از روز اول تا روز آخر در کنار او باشد. پس اگر می خواهید یک قرارداد مشارکتی سالم و بی دردسر داشته باشید، برای شما 30نکته طلایی داریم که رعایت این بندها می تواند موفقیت مشارکت شما را تضمین کند. 30نکته طلایی بدین توضیح است:

1. بدون حضور وکیل یا مشاور با سازنده قرارداد نبندید؛ زیرا بیشتر سازنده ها در امر مشارکت خبره بوده و قرارداد را به سود خود تنظیم می نمایند.
2. تمام هزینه های ساخت ساختمان، اعم از هزینه های شهرداری، مانند تراکم و نظام مهندسی مانند نقشه کشی بر عهده سازنده است.
3. اطلاعات جامعی در مورد سابقه سازنده کسب کنید؛ زیرا بعضی از آن ها سابقه درخشانی در امر مشارکت ندارند.
4. اگر در بخشی ازملک شما واحد تجاری به عنوان سرقفلی وجود دارد از مستأجر به صورت قانونی یا توافقی کسب رضایت کنید.
5. مبنای معین میزان قدرالسهم برای طرفین بر اساس قیمت املاک نوساز منطقه و هزینه ساخت است.
6. در نوع نقشه و معماری دخالت داشته باشید و همه کار را به سازنده نسپارید و اگر تخصصی در این مورد ندارید از مهندسان مشاور نظام مهندسی استفاده کنید.
7. توجه داشته باید که فسخ قرارداد، پس از آغاز عملیات تخریب یا گودبرداری تقریباً غیر ممکن است.
8. اقاله قرارداد مشارکت (اقاله، نوعی عقد است که با رضایت و توافق، قصد و انشای طرفین محقق می شود و موضوع آن توافق برای از بین رفتن عقد نخست است.) بعد از تخریب تقریباً غیر ممکن است.
9. به دنبال سازنده ذی صلاح باشید؛ چراکه این سازنده به تمام اخلاق حرفه ای واقف است.
10. سازنده احتیاجمند امضای مالک است، بنابراین هیچ اقداماتی بدون حضور شما نباید انجام شود.
11. تا زمان بهره برداری از ساختمان سازنده موظف است مکانی برای شما تأمین کند.
12. به تمام جزییات واقف باشید و زیر بار امضای نکاتی که سازنده آن را برای شما توضیح نمی دهد نروید.
13. گاهی به پروژه سر بزنید و از فرایند کار اطلاع کسب کنید. حضور سر پروژه حق شما است.
14. به پروژه هایی که سازنده سال های پیش آن ها را به صورت مشارکتی یا حقیقی ساخته سری بزنید؛ این پروژه ها هویت حرفه ای سازنده را معین می نماید.
15. اگر اطلاعی از ساخت وساز ندارید یک فرد صاحب صلاحیت را وکیل خود کنید.
16. ملک خود را به کسانی که برای اولین بار است وارد حرفه مشارکت شده اند نسپارید. مگر اینکه از توانمندی وی مطلع هستید.
17. مدارک ساختمان هویت ملک شماست مدارک را در اختیار سازنده برای دریافت وام و تسهیلات بدون صلاح دید کارشناس قرار ندهید.
18. بعضی از سازنده ها در مورد دارایی عظیم نمایی می نمایند. حتماً اطلاعاتی در مورد دارایی سازنده کسب کنید.
19. قرارداد را در یک محیط حقوقی انجام داده و آن را به مشاوران املاک نسپارید.
20. باید تمامی توافقات و گفته ها به صورت کتبی صورت جلسه شده و به امضای طرفین برسد.
21. مورد معامله باید شفاف و بر اساس قانون معلوم باشد.
22. سازنده باید جرائم ساختمانی ماده 100 را پرداخت کند.
23. بعضی از سازندگان دلالانی بیش نیستند. فقط به دنبال سازنده ذی صلاح باشید.
24. تمام مسائل مطرح شده از سوی سازنده را به کارشناس مشارکت در ساخت انتقال دهید.
25. در ارتباط با ظرفیت ساخت ملک خود (ضوابط شهرداری) توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) اطلاع کامل کسب کنید.
26. در هیچ نشستی بدون کارشناس مشارکت در ساخت حضور نداشته باشید و از قلم نیاندازید شاید مشارکت در ساخت برای شما اولین بار باشد اما برای سازنده اولین بار نیست.
27. قراردادهایی که دارای چند سازنده است باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری تنظیم شود که هر یک به تنهایی ضامن انجام کل تعهدات همه سازنده ها باشد. (قرارداد تضامنی)
28. به دنبال یک سازنده باشید تا چند سازنده چراکه تعدد افراد اجماع نظر را مشکل می نماید.
29. بنگاه های مشاوران املاک مکان مناسبی برای عقد قرارداد یا انتخاب سازنده نیست.
30. هرگز بسازبفروش های را وارد قرارداد مشارکت نکنید بعضی از آن ها در امر ساخت وساز و ارائه حق حقوق شما اخلاق حرفه ای ندارند.

جمع بندی

اگر به هر دلیلی به دنبال سازنده یا مالکی برای مشارکت در ساخت هستید حتماً به تمامی موارد قانونی این نحو ساخت توجه کنید. اگرچه قدرالسهم مالک و سازنده در تمامی پروژه ها معین نشده و این قرارداد توافق دو نفر است اما حتماً اطلاع دقیقی از قراردادهای مشابه پروژه خودتان کسب کنید.

اگر مشارکت در ساخت فرایند قانونی داشته باشد شما بدون هیچ مسئله ای صاحب ساختمان جدید با ارزش افزوده بالا خواهید بود یکی از شاه کلیدهای ساخت وساز مطلوب استفاده از سازنده ذی صلاح است از دام های متعددی که بعضی از مشاوران املاک غیرمجاز برای جذب شما به عنوان سازنده یا مالک پهن نموده اند بر حذر باشید و به سودهای مقطعی فکر نکنید.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟